内容摘要：近年来，我国的商业地产在发展过程中，经常出现了很多共性的问题。本文遥相呼应广西南宁市，对南宁市商业发展所不存在的引人注目的问题展开了探究，并企图通过分析，谋求解决问题这些共性问题的方法。　　关键词：南宁市 商业地产 购物中心 　　 　　南宁市商业地产的较慢发展始自2003年，当年沈阳万达集团举资12亿元进占南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马，这冲破了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国-东盟博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量快速增长，中心商圈有阳光100城市广场、新的和平、金朝阳、金之岛、新的朝阳商业广场以及金山广场、盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产研发很快转入发展的高峰期。

　　随着商业地产的较慢发展，区域商业悄悄浮出水面，原本以南宁市中心商业圈居多的整个城市商业格局再次发生了极大的变化。从“梦之岛水晶城”、“航洋国际城”，到江南物流中心12万平方米的商业项目“荣宝华商城”、2.8公里宽的“10+1商业大道”，再行到蒲庙500多亩的“南洋假日Street Mall”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产研发从城市中心仍然沿袭到区域中心。　　来自南宁市政府的数据称之为：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积超过540多万平方米，人均享有面积高达3平方米以上。而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市零售商业网点面积调研报告》表明，2005年上海零售商业网点总面积超过3200万平方米，按常住人口计算出来，居民人均零售商业面积大约为1.75平方米。

比全国城镇的平均水平高达2至3倍，相似东京、大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均享有商业面积又相比之下多达上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的农村居民收益平均水平是南宁的2倍多。　　 　　南宁市商业地产发展中不存在的问题 　　 　　（一）发展速度过慢，短期商业面积供应量过大 　　从长年的看作，南宁市商业地产还是有较为大的发展空间的。

作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强电磁辐射能力和扩展能力，只要业态布局合理，管理成熟期，现在的商业面积是可以消化的。而现在的问题是发展速度过慢，短期商业面积供应量过大，造成商业地产的问题突显，比如销售十分吃力、招商艰难、空置率低，还清脚步更加慢等。

来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006年上半年，南宁市共计销售商铺9.6577万平方米，比2005年同期暴跌14.27%，而2006年上半年，仅有青秀区商铺批准后预售面积却约35.22万平方米。供应与市场需求之极大差距不言自明。江南区某些商业项目，竣工交付给早已一两年时间了，但至今没能投放运营。

处在朝阳商圈的一些商业项目，交付使用后也没能如期投放运营。如新的朝阳商业广场，目前投放运营面积将近整个广场的30% 　　按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010年人均享有零售商业网点营业面积超过1平方米， 2010年商业从业人员超过73万人，比2000年年平均快速增长9.6%。而仅到2006年，南宁市人均商业面积就早已约3平方米以上了。总建筑面积500多万平方米，这一数据无论按常住人口计算出来，还是按流动人口计算出来，其人均面积都是偏高的。

　　商业地产之所以在短短几年内获得了快速增长的发展，一方面是政府政策的引领，另一方面是因为商业房地产开发利润相比之下低于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅比起，商业地产售价低，南宁的商铺售价2004年最低时曾超过5—6万元/平方米。不受利益抗拒，南宁部分开发商只专心于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量设施的小区底铺。　　（二）普遍存在短线操作者，不存在先天不足 　　一个商业地产项目的投资往往较少则要几亿元，多则十几、几十亿元，但商业地产项目必须一个较长时间的投资回收期，较少则十多年，多则几十年的投资回收期。

即使开发商引入了一些具备很高的经营水平、品牌效应、强劲消化能力的主力店客户，还是必须一个较为宽的投资回收期。本来这样的商业项目是一些有较为雄厚资金实力的房地产开发商、投资商才做到的项目。但是这几年国内的商业地产研发销售模式创意以后，一些小规模的房地产开发企业也专门从事了商业地产的研发，新型的销售方式可以把长年的商业地产项目改变为短期的住宅项目一样研发。

这种创意的方式是把长年的租赁经营改回出售。　　南宁市的商业地产项目推向市场时，基本上使用“商铺仅有零售”模式或“产权式商铺仅有零售”这两种模式。“商铺仅有零售”是指开发商将大的商业项目拆分成若干个中小商铺，然后再行将具备特定方位的商铺卖给众多业主这些业主可以自行经营，也可将商铺再行转租给其他人经营；“产权式商铺仅有零售”模式是指开发商将商铺的产权全部拆分出售，购买者享有的不是一个个独立国家的商铺，而是根据份额享有对整个商业项目的产权及其收益权，由业主们根据享有的商铺面积大小推选物业管理公司对整个项目展开管理。

　　近几年南宁市商业地产在“产权式商铺仅有零售”模式基础上，又使用了“售后返租”的模式，售后返租又称返租销售，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家誓约，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商允诺每年给与一定的相同租金给买家。多达规定的返租年限后，交由买家自主经营。

售后返租在国外实质上是开发商融资的一种方式，到了国内以后演进为开发商营销的一种噱头，借以收买现金的一种财务技巧。　　这样，原本必须长年闲置十几个亿的资金才能研发已完成的项目，使用了“产权式商铺仅有销售”或者“售后返租”的方式后，开发商往往只需投放20%—35%的自有资金就可以启动，其它资金可从银行贷款、通过商铺预售和其它融资渠道来研发已完成。由于房地产开发利润相比之下低于商业经营利润，多数开发商都想要赶快把商铺销售过来，转入新的地产项目研发，赚更好的利益，而不是想要长年专门从事商业营运。

　　这种短线操作者的商业地产所带给的不良影响是多方面的。如论证不充份，建设研发盲目，招商项目定位与市场僵化，贪大求全，瓦解当地消费水平等等。商业地产不仅在经营过程中拒绝大位，在商业地产研发的全程更加拒绝大位。

不管是商业选址、规划设计，还是市场调研、挤满人气等，“大位”都将沦为要求商业地产研发顺利与否的决定因素。因此以短线操作者的方式研发商业地产，一开始之后预见其有许多的先天性严重不足。

　　（三）政府规划规模过大，定位不许 　　根据《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，从结构南宁市区域性现代商贸中心的大商圈抵达，南宁市商贸业今后发展的重点是：建设2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心。按照规划，除了朝阳商圈及七星路商圈必须辟大型集购物、休闲娱乐、娱乐、餐饮为一体的购物中心外，其余的六个副区域中心也有五个要辟规模在10万平方米以上的大型购物中心。“社区商业中心则按居民在4000-10000人左右，设施创建一个。

一般来说半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局。每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的平均1万平方米。”这些规划表面上看，没什么问题，但是细究一起却有问题：规划时按整个广西的区域中心展开规划，确实服务的对象毕竟本区域市民。

　　 　要把南宁建设成区域性现代商贸中心，首先是商业设施、设备先行。由于南宁市本身出口东盟产业非常少，和东盟间的长年商贸往来较较少。

广西出口东盟国家的产品事实上主要是往越南，而其中相当大一部分又是通过凭祥和东兴等口岸出口。南宁要竣工商贸中心关键要从物流的角度抵达，当作贵州、重庆、四川等内陆省份出口东盟国家的出海口，因此重点发展的应该是城市外围的物流园、批发市场。而把10+1商业大道、金湖广场、航洋国际城等也定位为“为东盟服务的商业街和购物中心”则有点不悦。

每年一次的中国—东盟博览会，时间很短，博览会完结以后，到南宁来必要进口商的东盟客商十分受限。作为一个营业面积超强10万平方米的购物中心，没长年的客源基础，没平稳的营业额，意味着从建设南宁商业形象的角度抵达，很难保持。

梦之岛水晶城以定坐落于：年长、休闲娱乐、时尚。汇聚世界经典及欧美时尚商品，引导时尚的消费潮流和现代生活方式。

主要服务于执着时尚、舒适度生活的精英人士。而这个定位和商圈所在区域居民的特征是相吻合的。这样，城区内的商业购物中心就经常出现了这样一种现象，在建设时是以服务东盟的角色来展开建设的，但确实服务的消费者毕竟本市的市民。因此在整个建筑面积的规划上不可避免地会经常出现量过大的现象。

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